Một trong những điểm thay đổi căn bản trong dự thảo là việc lược bỏ khái niệm "giá đất cụ thể", đồng thời loại bỏ các quy định liên quan đến hoạt động tư vấn định giá cũng như tiêu chuẩn hành nghề của các tổ chức, cá nhân tư vấn.
Theo quy định mới, sổ đỏ điện tử có giá trị pháp lý như bản giấy.
Theo cơ quan soạn thảo, điều chỉnh này nhằm tập trung trách nhiệm trực tiếp vào các cơ quan quản lý nhà nước và đơn vị sự nghiệp công lập trong quá trình lập Bảng giá đất cùng Hệ số điều chỉnh, thay vì phụ thuộc vào các bên tư vấn độc lập như trước đây.
Dự thảo tái khẳng định nguyên tắc Nhà nước thống nhất quyết định giá đất, dựa trên các tiêu chí: Trung thực, công khai, khách quan và minh bạch.
Thực hiện chuẩn xác về quy trình, thủ tục và phương pháp định giá dựa trên cơ sở dữ liệu đầy đủ.
Đảm bảo cân bằng hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và các nhà đầu tư.
Bên cạnh đó, việc xây dựng Bảng giá đất (theo loại đất, khu vực, vị trí) và Hệ số K được kế thừa từ Nghị quyết số 254/2025 của Quốc hội. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm lập phương án trình Hội đồng nhân dân cùng cấp phê duyệt, điều chỉnh. Bảng giá và hệ số này sẽ là thước đo chuẩn để tính toán các khoản nộp ngân sách đai và xác định giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước.
Sổ đỏ điện tử có giá trị pháp lý như bản giấy
Một trong những đề xuất đáng chú ý là đưa quy định về Giấy chứng nhận điện tử vào Luật, đồng thời khẳng định Giấy chứng nhận điện tử có giá trị pháp lý như Giấy chứng nhận dạng giấy.
Theo khoản 1 Điều 63 dự thảo, giấy chứng nhận sẽ được cấp theo mẫu thống nhất trên phạm vi cả nước dưới hai hình thức gồm bản giấy và bản điện tử.
Khoản 1 Điều 134 Luật Đất đai năm 2024 hiện chưa quy định trực tiếp về hai hình thức Giấy chứng nhận dạng giấy và Giấy chứng nhận điện tử. Dự thảo lần này đưa quy định về Giấy chứng nhận điện tử vào Luật, thay vì chỉ được quy định ở văn bản hướng dẫn như hiện nay.
Bắt buộc ghi đầy đủ tên tất cả đồng sở hữu
Một thay đổi đáng chú ý khác là dự thảo yêu cầu phải ghi đầy đủ tên của tất cả những người có chung quyền sử dụng đất trên sổ đỏ.
Theo khoản 2 Điều 64 dự thảo, thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc quyền sử dụng đất của hộ gia đình thì giấy chứng nhận phải ghi đầy đủ tên của tất cả các thành viên có chung quyền.
Việc xác định các thành viên có chung quyền sử dụng đất của hộ gia đình sẽ do các thành viên tự thỏa thuận và tự chịu trách nhiệm trước pháp luật về nội dung kê khai.
Quy định này thay đổi đáng kể so với Luật Đất đai năm 2024. Theo quy định hiện hành, thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất có thể được cấp Giấy chứng nhận cho từng người; nếu những người này có yêu cầu thì được cấp chung một Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện.
Đối với đất thuộc quyền sử dụng của hộ gia đình, pháp luật hiện hành còn cho phép các thành viên thống nhất chỉ ghi tên người đại diện hộ gia đình trên sổ đỏ .
Đề xuất không cấp chung sổ đỏ cho nhiều thửa đất nông nghiệp
Dự thảo cũng bỏ quy định cho phép cấp chung một sổ đỏ đối với nhiều thửa đất nông nghiệp nằm trong cùng địa bàn cấp xã.
Theo khoản 1 Điều 64 dự thảo, nguyên tắc cấp giấy chứng nhận được xác định theo từng thửa đất cho người có quyền sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất có nhu cầu và đủ điều kiện. Giấy chứng nhận cũng được cấp cho người quản lý đất theo quy định.
Trong khi đó, Luật Đất đai năm 2024 đang cho phép người sử dụng nhiều thửa đất nông nghiệp tại cùng một xã, phường hoặc thị trấn được cấp chung một giấy chứng nhận nếu có nhu cầu.
Xem xét cấp sổ đỏ cho trường hợp vi phạm thủ tục trước ngày 1/8/2024
Dự thảo cũng bổ sung quy định theo hướng tháo gỡ cho một số trường hợp sử dụng đất có vi phạm về thủ tục trước 1/8/2024.
Theo khoản 5 Điều 64, Nhà nước sẽ xem xét cấp giấy chứng nhận đối với những trường hợp đang sử dụng đất có vi phạm về thủ tục trước 1/8/2024 nếu đáp ứng đầy đủ các điều kiện theo quy định.
Cụ thể, thửa đất phải được sử dụng ổn định, không tranh chấp, phù hợp quy hoạch và không ảnh hưởng đến quốc phòng, an ninh, bảo vệ môi trường cũng như an toàn công trình.
Đây được xem là quy định mang tính tháo gỡ nhằm giải quyết một phần các trường hợp tồn đọng kéo dài trong thực tế.
Đất có thông báo thu hồi còn hiệu lực có thể không được cấp sổ đỏ
Một điểm mới khác được nhiều người quan tâm là dự thảo bổ sung trường hợp không được cấp sổ đỏ đối với đất đã có thông báo thu hồi còn hiệu lực.
Theo điểm c khoản 1 Điều 68 dự thảo, người sử dụng đất, người quản lý đất sẽ không được cấp giấy chứng nhận nếu thửa đất đã có thông báo thu hồi đất còn hiệu lực, hoặc đã có quyết định thu hồi đất của cơ quan có thẩm quyền.
Giá vàng hôm nay (31/7): Diễn biến tích cựcĐỌC NGAYRiêng trường hợp đã quá 3 năm kể từ thời điểm có quyết định thu hồi đất nhưng quyết định này chưa được thực hiện thì vẫn có thể được xem xét cấp giấy chứng nhận.
So với Luật Đất đai năm 2024, đây là thay đổi đáng chú ý bởi hiện nay pháp luật chỉ không cấp sổ đỏ khi đã có quyết định thu hồi đất, trừ trường hợp quá 3 năm mà quyết định chưa được thực hiện.
Dự thảo lần này bổ sung trường hợp mới là đất đã có thông báo thu hồi còn hiệu lực cũng không được cấp giấy chứng nhận. Đề xuất này có thể khiến thời điểm hạn chế cấp sổ đỏ được xác định sớm hơn so với quy định hiện hành.
Quỳnh Chi (t/h)
