Đức và Áo: phát triển thị trường thuê nhà ổn định
Theo định hướng phát triển nhà ở của nước ta trong giai đoạn mới, từ nay đến năm 2030, nhà ở để bán vẫn cần thiết, song nhà ở cho thuê phải được xác định là trụ cột chiến lược, đặc biệt tại các đô thị lớn, khu công nghiệp, vùng tập trung lao động nhập cư và những khu vực giá nhà đang vượt quá xa thu nhập của đại bộ phận người dân.
TS. Trần Xuân Lượng- Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu Đánh giá thị trường Bất động sản Việt Nam.
Trao đổi với phóng viên, TS. Trần Xuân Lượng - Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu Đánh giá thị trường Bất động sản Việt Nam cho rằng, định hướng này là phù hợp với xu thế phát triển nhà ở hiện đại trên thế giới, nơi bài toán “an cư” được cấu trúc lại theo hướng đa dạng hóa hình thức tiếp cận nhà ở, đặc biệt là thuê dài hạn, nhà ở xã hội và nhà ở phi lợi nhuận hoặc lợi nhuận giới hạn.
Theo ông Lượng, nhiều quốc gia phát triển không đặt trọng tâm vào việc khuyến khích tất cả người dân sở hữu nhà, mà xây dựng hệ sinh thái nhà ở cho thuê đủ lớn và ổn định để đáp ứng nhu cầu an cư.
Tại Đức, thuê nhà là một lựa chọn phổ biến của người dân trong đời sống đô thị. Theo số liệu của Cơ quan Thống kê Liên bang Đức, năm 2025 có hơn một nửa dân số Đức sống trong nhà thuê, tỷ lệ cao nhất trong Liên minh châu Âu. Điều này cho thấy thuê nhà không đồng nghĩa với bấp bênh hay thất bại tài chính, mà có thể trở thành một lựa chọn sống ổn định nếu thị trường thuê được quản lý tốt, quyền lợi người thuê được bảo vệ và nguồn cung đủ đa dạng.
Tại Áo, đặc biệt là Vienna, mô hình nhà ở xã hội và nhà ở lợi nhuận giới hạn đã tạo ra một hệ thống nhà ở có tính bao trùm cao. Các hiệp hội nhà ở lợi nhuận giới hạn tại Áo quản lý hàng trăm nghìn căn hộ cho thuê, hoạt động theo nguyên tắc lợi nhuận bị giới hạn và phần thặng dư được tái đầu tư vào nhà ở.
Riêng Vienna, các tổ chức nhà ở phi lợi nhuận hoặc vì lợi nhuận giới hạn đang quản lý khoảng 200.000 căn hộ thuê và hợp tác xã, đồng thời mỗi năm tiếp tục xây dựng thêm hàng nghìn căn hộ mới.
“Bài học từ Đức và Áo là phát triển thị trường bất động sản bền vững, không thể chỉ quan tâm đến giao dịch mua bán. Cần phát triển một khu vực nhà ở cho thuê đủ lớn, đủ ổn định và chất lượng, để người dân có thể an cư mà không bắt buộc phải sở hữu nhà”, TS Trần Xuân Lượng nhấn mạnh.
Singapore: Nhà nước kiến tạo thị trường nhà ở đại chúng
Nếu châu Âu nổi bật với mô hình thuê nhà và nhà ở phi lợi nhuận, thì Singapore là ví dụ điển hình về vai trò kiến tạo mạnh mẽ của Nhà nước trong phát triển nhà ở đại chúng, là một kinh nghiệm rất đáng tham khảo.
Các khu nhà ở xã hội ở Singapore. Ảnh: Straites Times.
Thông qua Cơ quan Phát triển Nhà ở (HDB), nước này đã xây dựng hơn 1,25 triệu căn hộ, là nơi ở của gần 80% dân số cư trú tại Singapore. HDB không chỉ xây nhà, mà còn phát triển các khu ở đồng bộ với giao thông, trường học, thương mại, công viên, không gian cộng đồng và hệ thống quản lý đô thị.
Theo ông Lượng, điểm đáng chú ý không nằm ở việc “nhà nước xây nhà”, mà là vai trò chủ đạo của Nhà nước trong quy hoạch đất đai, tổ chức phát triển nhà ở đại chúng, kiểm soát đối tượng thụ hưởng và gắn nhà ở với hạ tầng đô thị. Từ Singapore cho thấy, nếu coi nhà ở là nền tảng của ổn định xã hội, thì Nhà nước phải có thiết chế đủ mạnh để điều phối đất, vốn, quy hoạch, tiêu chuẩn phát triển và cơ chế tiếp cận của người dân.
Tuy nhiên, nếu áp dụng kinh nghiệm của Singapore, Việt Nam cần thiết kế cơ chế kiểm soát chặt chẽ để nhà ở xã hội không bị biến thành kênh đầu cơ, tích sản.
Cần có quỹ đầu tư nhà ở quốc gia
Ông Lượng cho rằng, Việt Nam cần nghiên cứu hình thành quỹ đầu tư nhà ở quốc gia hoặc một định chế tài chính nhà ở dài hạn.
Quỹ này có thể được hình thành từ nhiều nguồn: ngân sách nhà nước, quỹ đất công, trái phiếu nhà ở, tín dụng ưu đãi, nguồn đóng góp của doanh nghiệp phát triển dự án, nguồn lực địa phương, hợp tác công – tư và các định chế tài chính.
Theo chuyên gia, Việt Nam cần nghiên cứu hình thành Quỹ đầu tư nhà ở quốc gia hoặc một định chế tài chính nhà ở dài hạn.
Mục tiêu của quỹ không phải là bao cấp tràn lan, mà là tạo nguồn lực ổn định, dài hạn để phát triển nhà ở xã hội cho thuê, nhà ở công nhân, nhà ở cho người trẻ, nhà ở giá phù hợp và các dự án nhà ở phục vụ nhu cầu ở thật.
Theo ông Lượng, nếu có một quỹ nhà ở quốc gia đủ mạnh, Việt Nam có thể chủ động tạo lập nguồn cung thay vì chỉ chờ doanh nghiệp thương mại tham gia khi có lợi nhuận hấp dẫn. Đây là điểm then chốt, bởi phân khúc nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê giá thấp thường khó thu hút đầu tư thương mại nếu thiếu cơ chế hỗ trợ dài hạn.
Từ thực tiễn quốc tế cho thấy một xu hướng rõ ràng: thị trường nhà ở bền vững không chỉ dựa vào sở hữu, mà phải cân bằng giữa sở hữu và thuê; giữa thương mại và phi lợi nhuận; giữa thị trường và vai trò Nhà nước.
